La déduction des frais de notaire sur la 2044 dépend de leur origine : ceux de l’acte d’achat ne se déduisent pas des revenus fonciers, car ils servent à acquérir le bien. Les frais liés au prêt, eux, sont des frais d’emprunt déductibles au régime réel.
Cette distinction décide de ce qui s’inscrit en charges et de ce qui reste hors de la déclaration. Voici le détail, de la ligne à remplir jusqu’au sort des frais écartés.
Pourquoi les frais de notaire d’achat ne se déduisent pas
Les revenus fonciers se calculent en retirant les charges engagées pour conserver ou gérer le logement loué. L’acquisition du bien n’en fait pas partie. Pour la doctrine fiscale (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80), les honoraires du notaire liés à l’acte d’achat constituent des frais engagés en vue d’acquérir un capital immobilier : aucune déduction n’est admise sur ce poste.
Cette règle vaut pour tout investisseur en investissement locatif en location nue, quel que soit le prix du logement ou le montant des frais payés à la signature.
Les frais de notaire liés au prêt sont déductibles
Le notaire intervient aussi pour garantir le financement. Ses honoraires pour l’acte de garantie du prêt, avec la TVA correspondante, se déduisent, à condition de pouvoir les distinguer de ceux de l’acte de vente. Il suffit de demander un détail sur la facture.
Au régime réel, la doctrine admet plusieurs frais d’emprunt, qui suivent le sort des intérêts :
- les frais de constitution du dossier de prêt, ainsi que les agios et commissions bancaires ;
- les frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, et les frais de mainlevée ;
- pour un organisme de cautionnement, la seule part qui ne sera pas restituée en fin de crédit.
Ces sommes se déduisent l’année où elles sont payées, justificatifs à l’appui. Pour comparer les offres de financement avant la signature, la page sur le choix d’un prêt immobilier en banque aide à repérer les frais de dossier et de garantie.
Quelle ligne remplir sur la déclaration 2044
Les frais d’emprunt et les intérêts se reportent ensemble sur la ligne 250, intitulée intérêts d’emprunt, de la déclaration 2044 (ou de la 2044-SPE). Le total des charges obtenu alimente ensuite le résultat foncier, qui se reporte sur la déclaration d’ensemble des revenus (2042).
Cette déclaration suppose d’être au régime réel. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les loyers et ne permet aucune déduction détaillée : au régime réel, qui s’impose au-delà du plafond du micro-foncier ou sur option, chaque charge se déclare ligne par ligne.
Attention aux emprunts renégociés : les frais d’un emprunt substitutif sont en principe non déductibles, sauf si la substitution réduit globalement les intérêts restant dus.
Ce que deviennent les frais d’achat non déduits
Écartés de la 2044, les frais de notaire d’achat ne sont pas perdus. À la revente, ils majorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Le vendeur choisit entre les frais réels justifiés et un forfait de 7,5 % du prix d’achat, ce qui représente 7 500 € pour un bien acheté 100 000 €.
Les frais d’acquisition entrent aussi dans le prix de revient retenu pour un dispositif de réduction d’impôt comme la réduction d’impôt Denormandie dans l’ancien. Les conditions exactes de chaque dispositif sont à vérifier dans sa notice.
Location meublée et SCI : une règle différente
Un logement loué meublé ne relève pas de la 2044 : ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés au régime réel sur la 2031 pour le LMNP. Les règles de déduction y sont celles de la comptabilité d’entreprise, et les frais d’acquisition y suivent un traitement propre, distinct de celui des revenus fonciers.
La détention par une société change aussi la donne. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu reste dans la logique des revenus fonciers, alors qu’une société à l’impôt sur les sociétés relève de règles comptables. Pour comprendre ce mode de détention, la page sur le fonctionnement d’une société foncière en donne les bases.
Les erreurs fréquentes à éviter
Trois confusions reviennent sur la 2044 :
- inscrire les frais de notaire de l’acte d’achat en ligne 250, alors qu’ils n’y ont pas leur place ;
- oublier les honoraires de l’acte de garantie, ou la part non remboursable de la caution, qui se déduisent bien ;
- déclarer sur la 2044 un logement loué meublé, qui relève des bénéfices industriels et commerciaux.
Une charge déduite à tort expose à une rectification, avec intérêts de retard. Conserver la facture détaillée du notaire, qui sépare l’achat et la garantie, règle la plupart des difficultés.
